Επιστολή – Αίτημα προς ΥΠΕΝ για νομοθετική ρύθμιση για την εκτός σχεδίου δόμηση

Επιστολή – Αίτημα του ΤΕΕ-ΚΔΘ για την άμεση επίλυση μέσω νομοθετικής ρύθμισης του ζητήματος που έχει δημιουργηθεί μετά την 176/2023 απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ για την εκτός σχεδίου δόμηση.

Σε μία ακόμα σημαντική θεσμική παρέμβαση με άξονα την προστασία χιλιάδων ιδιοκτητών, μηχανικών αλλά και πιθανών επενδυτών προχώρησε το Τμήμα Κεντρικής και Δυτικής Θεσσαλίας του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος. Πιο συγκεκριμένα, η νέα παρέμβαση αφορά σε επιστολή που απέστειλε σήμερα ο Πρόεδρος του Τμήματος κ. Νίκος Παπαγεωργίου, προς τον Υπουργό Περιβάλλοντος & Ενέργειας κ. Κωνσταντίνο Σκρέκα, με την οποία αιτείται την άμεση επίλυση μέσω νομοθετικής ρύθμισης του ζητήματος που έχει δημιουργηθεί μετά την 176/2023 απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ για την εκτός σχεδίου δόμηση. Η επιστολή κοινοποιήθηκε επίσης, στον Υφυπουργό Χωροταξίας και Αστικού Περιβάλλοντος κ. Νικόλαο Ταγάρα, καθώς και στον Πρόεδρο του ΤΕΕ κ. Γεώργιο Στασινό και στα Περιφερειακά Τμήματα του ΤΕΕ.

Στην επιστολή του, ο Πρόεδρος του ΤΕΕ/ΤΚΔΘ, αναλύει το ιστορικό των αποφάσεων που προηγούνταν της 176/2023 απόφασης της Ολομέλειας του ΣτΕ και αναδεικνύει τα σοβαρά κενά, τα προβλήματα στις οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν από το 1985 έως σήμερα, τις ανατροπές που φέρνει η απόφαση σε συμβολαιογραφικές πράξεις αλλά και γενικότερα το κλίμα αβεβαιότητας που δημιουργεί τόσο σε ιδιοκτήτες και μηχανικούς όσο και σε επενδυτές, κυρίως του τουρισμού.

Συγκεκριμένα, στην επιστολή αναφέρεται: «…η απόφαση αυτή όμως δεν λαμβάνει υπόψιν τις διατάξεις του αρ.23 παρ.3 του Ν.3212/2003 βάσει των οποίων γίνεται ειδική μνεία, πως η περίπτωση α της παρ.1 του άρθρου 1 του Π.Δ. της 24-31.5.1985, δεν ισχύει για γήπεδα που υφίστανται κατά την έναρξη ισχύος του Ν. 3212/2003, δηλαδή προ της 31/12/2003 δημιουργώντας τεράστια προβλήματα σε οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν από το 1985 μέχρι σήμερα, μερικές μάλιστα εξ αυτών έχουν ισχύ έως την 31-12-2024!»

Ο κ. Παπαγεωργίου, έχοντας αναδείξει στην επιστολή του τα προβλήματα και τις αντιφάσεις που δημιουργεί η εν λόγω απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ σε μια σειρά από τομείς σημειώνει την επιτακτική ανάγκη που υφίσταται για νομοθετική παρέμβαση και ρύθμιση της κατάστασης που έχει δημιουργηθεί με στόχο την εξομάλυνση των διαδικασιών και την επιστροφή του κλίματος σταθερότητας τόσο στον τεχνικό κλάδο, όσο και σε ιδιοκτήτες και δυνητικούς επενδυτές που εμποδίζονται έτσι να προχωρήσουν στον σχεδιασμό τους.

Αναλυτικά, το περιεχόμενο της επιστολής έχει ως εξής:

Αξιότιμε Κύριε Υπουργέ,

Με την παρούσα επιστολή επιθυμούμε να σας γνωστοποιήσουμε το αίτημα του Τμήματος Κεντρικής και Δυτικής Θεσσαλίας του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος, που αφορά στην άμεση επίλυση του ζητήματος που έχει δημιουργηθεί μετά την 176/2023 απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ για την εκτός σχεδίου δόμηση, με σχετική νομοθετική ρύθμιση.

Συγκεκριμένα, το ΣτΕ με την 176/2023 απόφασή του έκρινε ότι τα γήπεδα στην εκτός σχεδίου περιοχή, ακόμη δε και εντός περιοχών με Πολεοδομικό σχεδιασμό πρώτου επιπέδου (ΓΠΣ, ΣΧΟΑΠ, ΖΟΕ κλπ), για να καταστούν οικοδομήσιμα απαιτείται πέραν του ελαχίστου εμβαδού (όπως ίσχυε ήδη από 31-5-1985) και η ύπαρξη προσώπου σε νομίμως υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο (δρόμο). Όπως αντιλαμβάνεστε η απόφαση αυτή έχει δημιουργήσει σοβαρά κενά, προβλήματα στις οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν από το 1985 έως σήμερα, ανατροπές σε συμβολαιογραφικές πράξεις αλλά και κλίμα αβεβαιότητας τόσο σε ιδιοκτήτες και μηχανικούς όσο και σε επενδυτές, κυρίως του τουρισμού.

Στο πλαίσιο αυτό, παρακάτω μπορείτε να βρείτε ένα σύντομο χρονικό αλλά και το σκεπτικό του εν λόγω αιτήματος.

Η νομοθεσία που διέπει την εκτός σχεδίου δόμηση αναφέρει:

Σύμφωνα με το Νομοθετικό Διάταγμα 4-11-1928 (ΦΕΚ 231 Α’), Άρθρον 5, παράγραφος 1: «Η εκτός των ζωνών ανέγερσις οικοδομών επιτρέπεται μόνον επί οικοπέδων κεκτημένων ελαχίστην επιφάνειαν τεσσάρων χιλιάδων (4000) τετραγωνικών μέτρων ».

Σύμφωνα με το Προεδρικό Διάταγμα 6-10-1978 (ΦΕΚ 538Δ), Άρθρον 1: «Οι όροι και περιορισμοί δομήσεως των γηπέδων των κειμένων εκτός των ρυμοτομικών σχεδίων των πόλεων, κωμών και οικισμών ή εκτός των ορίων των νομίμως υφισταμένων προ του έτους 1923 οικισμών των στερουμένων ρυμοτομικού σχεδίου, καθορίζονται ως ακολούθως:

1. Ελάχιστον εμβαδόν γηπέδου 4.000 μ2.
2. Κατά παρέκκλισιν από της προηγουμένης παραγράφου θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα τα γήπεδα:

α) Τα κείμενα εντός της ζώνης των πόλεων, κωμών κα οικισμών, τα οποία είχον μέχρι την 27.4.1977, ημέραν δημοσιεύσεως του από 5.4.1977 Π.Δ/τος “περί τροποποιήσεως του από 23.10.1928 Π.Δ/τος κ.λπ.” (ΦΕΚ 133 Δ’), ελάχιστον εμβαδόν 2.000 μ2.»,

Το Προεδρικό Διάταγμα 24/31-5-1985 (ΦΕΚ 270Δ’), Άρθρο 1, παράγραφος 1 αναφέρει: «α. Ελάχιστον εμβαδόν γηπέδου 4.000μ2, β. Για γήπεδα που έχουν πρόσωπο σε Διεθνείς, Εθνικές, Δημοτικές και Κοινοτικές οδούς ως και εγκαταλειμμένα τμήματά τους και σε σιδηροδρομικές γραμμές απαιτούνται: Ελάχιστο πρόσωπο 45μ., Ελάχιστο βάθος 50μ., Ελάχιστο εμβαδόν 4.000μ2»,

Ο Νόμος 3212/31-12-2003 (ΦΕΚ 308Α’), Άρθρο 10, παράγραφος 1: «Η περίπτωση α’ της παραγράφου 1 του άρθρου 1 του από 24/31-5-1985 Προεδρικού Διατάγματος (ΦΕΚ 270Δ) αντικαθίσταται ως εξής: α. Ελάχιστον εμβαδόν γηπέδου 4.000μ2 και πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο 25 μέτρα», και στο άρθρο 23, παράγραφος 3 επιπλέον: «Η περίπτωση α’ της παραγράφου 1 του άρθρου 1 του από 24/31-5-1985 προεδρικού διατάγματος, όπως αντικαθίσταται με την παρ.1 του άρθρου 10 του νόμου αυτού, δεν ισχύει για γήπεδα που υφίστανται κατά την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού»,

Ακολούθως, ο Νόμος 4759/9-12-2020 (ΦΕΚ 245Α’), Άρθρο 32, παράγραφος 1: «Η νομοθεσία ιδίως δε το από 6.10.1978 Προεδρικό Διάταγμα (538Δ’) και το από 24.5.1985 Προεδρικό Διάταγμα (270Δ), που δεν έρχεται σε αντίθεση με το παρόν».

Είναι ξεκάθαρο ότι η δόμηση σε γήπεδα μεγαλύτερα των 4.000 τ.μ.  χωρίς απαίτηση προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο επιτρέπονταν με την πρόβλεψη του Ν.Δ./4.11.1928 και διατηρήθηκε αυτούσια και στα Π.Δ./6.10.1978 (ΦΕΚ 538Δ) και Π.Δ./24.5.1985 (ΦΕΚ 270Δ).

Η 176/2023 απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ αναφέρει : «Η εν λόγω διάταξη του άρθρου 1 παρ. 1 του π.δ. της 24-31.5.1985, όπως είχε αρχικά όριζε στην περίπτωση α’ απλώς το ελάχιστο εμβ (4.000 τ.μ.) για την κατά τον κανόνα δόμηση των εκτός σχεδίου ακινήτων, ενώ ρύθμιζε συνολικά το ζήτημα των προϋποθέσεων αυτής στην επόμενη περίπτωση β’. Ως εκ τούτου ο νομοθέτης, προς αποφυγή παρερμηνείας και καταστρατηγήσεων, με το άρθρο 10 παρ. 1 του ν. 3212/2003 όρισε, κατά τροποποίηση της ανωτέρω περίπτωσης α’, ελάχιστο μήκος προσώπου των γηπέδων επί του κοινόχρηστου χώρου. Η διάταξη αυτή δεν θεσπίζει το πρώτον, ως προϋπόθεση για την οικοδομησιμότητα των εκτός σχεδίου γηπέδων, την ύπαρξη προσώπου αυτών σε κοινόχρηστο χώρο διότι την έννοια αυτή είχε εξ αρχής και η τροποποιούμενη διάταξη του άρθρου 1 παρ. 1 περ. α’ του π.δ. της 24-31.5.1985. Επομένως, και τα εκτός σχεδίου γήπεδα που δημιουργήθηκαν πριν την έναρξη ισχύος του άρθρου 10 παρ. 1 του ν. 3212/2003, διεπόμενα από τις διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 1 του π.δ. της 24-31.5.1985, όπως αυτό είχε αρχικά, είναι δομήσιμα εφ’ όσον διαθέτουν, μεταξύ άλλων, πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο και μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση, κατά τα ειδικότερον οριζόμενα στην περ. β’ της παρ. 1 του άρθρου 1 αυτού [= άρθρο 162 παρ. 2 περ. β’ του Κώδικα  Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας (Κ.Β.Π.Ν.)].»

Η απόφαση αυτή όμως δεν λαμβάνει υπόψιν τις διατάξεις του αρ.23 παρ.3 του Ν.3212/2003 βάσει των οποίων γίνεται ειδική μνεία, πως η περίπτωση α της παρ.1 του άρθρου 1 του Π.Δ. της 24-31.5.1985, δεν ισχύει για γήπεδα που υφίστανται κατά την έναρξη ισχύος του Ν. 3212/2003, δηλαδή προ της 31/12/2003 δημιουργώντας τεράστια προβλήματα σε οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν από το 1985 μέχρι σήμερα, μερικές μάλιστα εξ αυτών έχουν ισχύ έως την 31-12-2024! Επιπλέον ανατρέπονται συμβολαιογραφικές πράξεις για ακίνητα στις εκτός σχεδίου περιοχές και ακυρώνονται επενδύσεις ιδιαίτερα του τουριστικού τομέα.

Όπως αντιλαμβάνεστε, η απόφαση του 176/2023 του ΣτΕ έχει προκαλέσει μεγάλη αναστάτωση και κλίμα αβεβαιότητας σε χιλιάδες μηχανικούς και ιδιοκτήτες. Για τον λόγο αυτό με την παρούσα επιστολή αιτούμαστε την άμεση επίλυση του ζητήματος μέσω κατάλληλης νομοθετικής ρύθμισης.

Παραμένουμε στη διάθεσή σας και του επιτελείου σας για περαιτέρω διευκρινίσεις.

Με εκτίμηση,

Ο Πρόεδρος της ΔΕ του

ΤΕΕ – Π.Τ. Κεντρικής και Δυτικής Θεσσαλίας

Παπαγεωργίου Νικόλαος